房地产开发通常能划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。

  城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。

  城市规划是指为了确定城市规模和发展趋势，以实现城市经济和社会持续健康发展为目标，合理规划利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济与社会持续健康发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体设计和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体设计基础上，可以编制分区规划。

  城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。

  城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

  修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑规划设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有：

  房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设一定要符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位置、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑规划设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会持续健康发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。

  审定房地产开发项目规划设计的过程，是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体设计和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。1.建设项目选址意见书

  《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局一定要符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主任部门的选址意见书。”建设项目选址意见书的主要内容是，建设项目的基本情况和项目规划管理的主要是根据。城市规划行政主任部门对建设项目选址意见书的审批权限实行分级管理，分级管理的划分标准，主要是根据批准立项计划的机关而确定。申报建设项目选址意见书的主要要求是：

  《城市规划法》规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主任部门申请定点，由城市规划行政主任部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建筑设计企业或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。申报建设用地规划许可证的主要要求是：

  《城市规划法》规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”申报建设工程规划许可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。

  检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。《城市规划法》规定“城市规划行政主任部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。”同时，对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主任部门报送有关竣工资料。【我要纠错】 责任编辑：ivor

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