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『地产干货』3大开盘模式对比及全流程

发布时间:2024-01-25 16:53:51 作者: 足球直播24直播网

  

  直接开盘是最原始的开盘方式,出现在房地产发展的初期,属于行业发展不成熟时的自然产物,且只适用于买方市场的年代,在卖方市场的时代,咨询客户量较大的情况下,直接开盘容易造成现场的混乱,不利于开发商现场的把控。

  (2)客户在指定时期内到场自行排队,开发商按照每个客户自行排队顺序,分批数放客户进入选房区域,一般每批人数为5-10人;

  (3)客户选中房号后,销控人员销控房号,客户交纳定金,同时与开发商将签订《认购协议》。

  此开盘模式针对客户购房来说程序较为简单;开发商集中一次性通知客户到场,以聚集人气;

  此开盘模式将压力转移到客户自行排队上,易引起现场的混乱,一旦失控,开发商将很难把控住现场;

  直接开盘不利于解决开发商对房产销售、价格制订及营销推广等方面的疑虑,同时易引起开盘当日客户的流失;

  由于客户自行排队,有可能会出现现场混乱,过程中容易损失一部分诚意客户;在选房后期,排队靠后的客户,会存在“是否还能买得到”的心理疑虑,销售不能形成一对一的销售模式,部分客户也将会流失。

  排号开盘方式出现,使用频率高,风险小,是开发商使用最常规的做法,但在人性化上不够周全。买房是人生的一件大事,谁都希望开开心心地选到合适的房子,不利于客户的程度储备,特别是排号靠后的客户,选到对自己最合适房源的机率几乎是零。因此,这种解筹方式显得相对陈旧。

  (1)开发商在取得预售许可证后,在指定时间地点进行诚意排号申请,且会进行排号申请资格说明及申请流程公示;

  (2)客户在指定时期内按到场先后顺序,交纳排号诚意金,开发商根据交款先后顺序确定客户在开盘时选房顺序号,开发商同时开具《诚意金收据》;

  (3)根据开发商通知,在指定时间地点,客户按照开盘选房的先后顺序依次进入选房区选房(一般以5-10号为一组,迟到者自动轮为下组名进入选房区);

  (4)客户选中房号后,销控人员销控房号,客户与开发商将《诚意金收据》换签正式购房定金收据,且签定《认购协议》。

  b.在开盘前排号,利于将开盘期的组织压力提前,利于形成项目未售即抢购局面,同时可较大程度把控客户情况,解决开发商对房产销售、价格制订及营销推广等方面的疑虑,同时便于开盘时现场操控;

  c.在开盘时,现场销售组织较为方便,开发商按时间段分批次通知客户,可人性化处理客户等待选房的急燥情绪(开发商也可视客户排号积累情况,集中一次性通知客户到场,以聚集人气);

  d.按照已确定的选房顺序号选房,有利于开发商根据排号客户意向选房情况做销售引导,可较大程度避免“多客选一房”现象,也程度瞬息万变开盘时间内减少浪费客户资源的机率。

  b.由于客户有“排号靠后较难买到中意的房子”的心理、容易损失一部分比较有诚意的客户。当蓄客到某些特定的程度,如:300套房源已排号至350号,由于客户的心理疑虑,从而较难导致其产生排号冲动,不利于程度积累项目客户量。

  电脑摇号是市场理性发展必然产物和要求,目前电脑摇号的方式已经被一些开发商采用。

  (1)开发商在取得预售许可证后,在指定时间地点进行诚意登记申请,且会进行诚意申请资格说明及申请流程公示;

  (2)客户在指定时期到指定地点,交纳诚意选房诚意金,开发商同时开具《诚意金收据》及相关协议书(协议书编号);

  (3)根据开发商通知,客户在指定时间地点,开发商在公证人员监督下进行摇号,根据协议书编号进行摇号,以此确定客户选房顺序号(一般以5-10号为一组);

  (4)客户按开发商摇号摇出的先后顺序进入选房区选房,选中房号后,销控人员销控房号,客户与开发商将《诚意金收据》换签正式购房定金收据,且签定《认购协议》(未摇中连续唱号三次未到者,开发商一般视作为自动放弃权利者)。

  b.公开摇号,并请公证员进行现场公证,保障摇号的过程和登记过程全都公开透明。给购房者树立开发商以公开、公证的的社会形象;

  a.开盘占用时间比较久,轻易造成前期诚意客户在摇号时未摇中号码放弃本项目,导致客户的流失;

  b.摇号开盘方式需要保证摇号的公证性,若受到客户质疑,可能会导致现场的混乱;

  c.需要开发商及其经营销售团队有十分强大的现场控制力,不然将会引起现场失控。

  所谓的开盘方式主要还是客户的选房规则。这里运用什么样的方式取决于前期客户的积累情况和项目的规模。

  面对市场多样的开盘模式,如何根据项目自身的特色及资源、以何种方式开盘,已成为销售最重要的一个环节,同时也成为开发商关注的重点问题,在此就以下几种开盘模式所具备条件进行详细的讲解:

  开发商组织能力:开发商需有充足的人力对现场持续进行维持,同时对选房区内各区域规划及把控的能力;

  运用:在如今的卖方时代该开盘模式已慢慢地减少,但该模式适用于非开发热点片区的郊区项目,郊区项目交通及生活配套是阻碍客户购房的主要的因素,该模式有助于客户次看房,就利用现场的氛围及项目景观打动客户,进行成交,减少客户在反复看房过程中的犹豫而导致放弃购买本项目。

  适合项目:在客户积累情况很好供不应求的情况下,一般会用排号方式,排在前面的客户有优先选房权;

  运用:该方式适用于大多项目,但对于开发商整个选房流程的组织及人力支援提出了更高的要求,这更多的是一场人力战,需要对选房的各个流程及细节进行反复的演习,同时预见将面临的问题;特别是对排号较后的客户做到有效的引导,以防现场客户混乱或客户流失的问题出现。

  开发商组织能力:开发商需对整个摇号流程有良好的把控能力,保证现场摇号的公正性;

  适用:摇号适用于品牌开发商的项目,但需确保其公正性;摇号对于项目前期咨询客户的量要求相对是比较高的,其咨询诚意客户登记量至少不低于推盘量的2倍;该模式需要开发商对其所有的环节做到精准,其要求人力支援相对前2种方式低一些。摇号在卖方市场将会被更多的开发商所采用。

  (1)成立工作小组,确立工作方式;(2)销售主任选拔,采取内部竞争上岗方式;(3)销售主任到岗,开展销售准备工作;(4)销售人员招聘,筛选定员;(5)销售人员培训。由销售主任负责培训,整体达到上岗要求;(6)财务、合同人员到岗;(7)配合人员到岗。清洁人员2名、女保安4名、水电工1名。

  (1)暂定内部认购、开盘时间,用于以下工作参照时间;(2)装修公司考察及确定;(3)装修公司招标评审;(4)装修方案修改;(5)装修方案确定;(6)售楼处物料清单制定;(7)售楼处施工;(8)售楼处外包装;(9)围墙包装;(10)展板、喷绘等;(11)售楼处家具、物料的购买;(12)售楼处验收;(13)电话到位(来电显示电线.广场园林

  (1)广告公司筛选与确定;(2)楼盘VI导示系统模块设计及确定;(3)开盘系列广告方案设计及其费用预算;(4)广告设计与审查(包括方案与时间的吻合效应);(5)插页设计印刷;(6)楼书设计;(7)楼书印刷;(8)户外导视、区域包装方案设计与实施(围墙、灯标旗、灯箱、路牌等);(9)看楼专车包装到位(与报纸广告审批一起进行);(10)别的媒体接洽(DM直邮、车身广告等);(11)开盘阶段广告方案细化;(12)其他外送资料印刷、定购(手袋、礼品、海报、请柬等)。

  (1)预售许可证;(2)按揭银行确定;(3)销售培训资料;(4)价目表、推盘计划审查;(5)财务管理办法;(6)付款方式与认购须知;(7)认购书准备;(8)物管资料准备;(9)销售管理制度(岗位工作职责、管理制度);(10)项目简介与100问,由销售主任准备;(11)销售人员考核,由同致行执行;(12)销售人员服装、名片,由同致行准备;(13)销售控制表制定;(14) 客户登记表;(15)前期客户取系;(16)销售控制计划;(17)正式买卖合同;(18)物业管理公司确定。

  (1)开盘方案确定,由同致指导广告公司出方案;(2)选定礼仪公司,广告公司推荐;(3)开盘仪式内容与程序细化,由礼仪公司提建议;(4)开盘场地包装,由礼仪公司准备;(5)临时泊车位规划,由发展商确定并协调政府有关部门;(6)邀请嘉宾,由发展商拟定名单;(7)与媒体互动。与媒体协调配合,与广告软文写作配合;(8)物料筹备(场地包装、服装、音响、请柬、礼品等)。

  【买】某上市企业寻地级市以上≥5万平米的集中商业,可整买、整租或合作开发。

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