第一个阶段从2003年开端，标志是国务院18号文将房地产业定位为国民经济的支柱产业，加大保证性住宅建造力度，把房地产作为一个民生问题。 这一阶段的主基调是处理我们买不起房的问题，着力多建房子，让老百姓有房住。把房地产作为一个产能问题，主基调便是觉得房子建的太多了，要影响商场，去库存。

  前三个阶段都是房地产的黄金年代，尤其是第一和三阶段，第一阶段靠人口刚需，第二三阶段靠金融影响，成果都是房价暴升。 而第四阶段完全不一样，此阶段便是要按捺炒房，人口刚需衰减叠加去金消融，房地产的黄金年代已完毕，并且这种离别不是短期的，或许会贯穿未来十年乃至二十年的时刻。

  首先是人口要素。由于劳动人口的见顶和人口的快速老龄化，一个长达五十年的人口周期现已完结。一方面，劳动力人口呈现拐点，初次置业刚需下降。20-29岁的刚需人口正逐渐进入快速下行通道，现在占总人口的17％，未来十年或许降至10%。婚姻登记人数接连五年下降，累计下降300多万，我国最新的年出世人口现已从最高时的1786万下降到1523万，在不久的将来，我国或许会进入人口负增加。依据世界经历，人口拐点往往伴跟着房价拐点，美国劳动力人口2007年见顶，房价2006年见顶，日本劳动力人口1992年见顶，房价1990年见顶。另一方面 ，人口的敏捷老龄化也逐渐拖累了房地产需求端的改进，据联合国猜测，2050年我国65岁以上的白叟或许高达26.3%，进入严峻老龄化的社会。总归，跟着人口盈利逐渐消失，刚需后劲不足，房地产快速地增加的基本面发生变化。

  其次是金融要素，一个十年金融周期的落潮使房地产供需两头承压。曩昔在钱银宽松环境下，居民张狂加杠杆买房的投机行为是曩昔几年房地产商场繁荣开展的一大推手，如在2015-2016年的单个月份，居民房贷占信贷的比重打破100%，房贷简直成为了居民信誉消费的悉数。但从2018年开端，金融体系的基本面发生了根本变化，“洪流漫灌”的年代已完毕：一方面，房企由于融资环境恶化，供应端开端受挫；另一方面，国家的方针目的很显着要把房地产阻隔在宽松之外，LPR变革后，长端利率的下降节奏和力度要显着小于短端，实践房贷利率远高于基准，居民购房才能被按捺。

  最终是估值要素，我国的肯定房价和相对房价均处于全球前列，后续上升空间有限。从肯定水平来看，我国大陆中心城市的房价在全球位居前列，仅次于香港、纽约、新加坡，假如除掉修建和使用面积的不同，京沪深的房价简直是最高的，仅次于香港。从相对水平来看，我国的中心城市房价在全球是最高的，修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港，京沪深的购房担负稳居全球前三。假如房价无法进一步的上涨，现在的租金报答是严峻偏低的，房地产作为一个出资品的特点会渐渐的弱。

  但这是否意味着我国房地产将走向式微，像日本那样迎来房地产泡沫的决裂呢？答案也是否定的，问题大多有两个……