人脉资源这么多东西，其实人都是讲感情的，一回生二回熟，要建立也不难，要破坏人脉关系也很简单。

  有些人不论到那个办公室都喜欢随手一支烟，自以为是交际融入的好手段，但并不是任何一个人都喜欢吸二手烟；还有人中午喝酒，酒气浓厚。

  低档西装感觉像卖推销业务员，高档西装，又感觉比领导奢华气派，这些都不适合做报建。当然也比较忌讳女人穿着比较暴露跑报建。

  政府领导也有其难处，对于市场主体而言，法无明文规定即可为，但是对政府领导而言，法无明文规定不可为。

  除了更新、规划、国土、房产外，住建、工信经促、发改、环保水务、城管等都要有所了解。

  起码知道上述部门的职责及机构设置。涉及房产城市更新相关的政策又有哪些？遇上问题起码知道大概是哪个部门的职责，可以去哪个科室咨询。

  例如我们深圳的城市更新政策最早的来源？立法目的是什么？期间经过几次的微调？微调的原因又是什么？相关新设立或撤销的条款其背后的思路是什么？

  法律层级从宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章及地方政府规章、规范性文件等从高至低。

  这就涉及到法的效力位阶问题。在一般法和特别法的效力问题方面，法理上适用的是“特别法优于一般法”的原则。在新法和旧法的效力问题方面，法理上适用的是“新法优于旧法”的原则。

  如果能对其有较为深入的理解，在相 关区政策征求意见的时候，我们大家可以结合各个区的政策针对性的提出相关建议；

  可以在面临经办人或领导对政策具体条款解读不一的时候，适时结合其他区的政策提出有力的说明，加大说服力度。

  比如相关建筑规划设计规则方面，省里部里相关的建筑规划设计规则是什么？深圳市的建筑规划设计又有哪些细化和不同？为何会有细化和不同之处？无非是为了更好结合深圳实际。

  知道这些不同，就知道有关政府部门考虑问题的思路，据此可以完善或者说投其所好更好的符合政府有关部门的条件，更快取得相关手续。

  比如宝安县撤销、深圳特区建立、关外各个区成立的历史，各个街道的设置历史，规划国土分离及合并等等。

  相关政府及机构设置的历史，实际上的意思就是深圳规划国土管理制度一步一步演化的历史，从中我们大家可以了解很多历史遗留的情况及解决实际问题的思路。

  基础规范掌握，高级一些可以专业方面技术标准协助经办人工作，更高级一些直接以技术说服相关审批领导。

  如果笑不起来，也可以多真诚一些问候，热情打招呼。熟悉的热情打招呼，不熟悉的点头致意。

  伸手不打笑脸人，就算你欠他很多钱，经常在他身边出没，时不时热情打招呼点头致意，他也不会反感你，更不会甩你脸色。领导也是人。

  相关村集体、相关街道、相关职能局都可以多去走走，在办公的地方无所事事也是浪费水电，还不如去刷个脸熟。脸熟很关键，起码降低别人戒备心。

  你要证明你自己的身份，那个单位公司的？做什么的？谁授权你来？公司派你来就得授权，谁来授权？就需要营业执照、授权人法定代表人？授权事由具体来做什么申请什么?其次，法定代表人和你是谁？就都需要身份证证明。

  针对具体的申请事项，再适当增加一些资料，搞不懂的话直接去行政服务大厅的各个职能部门窗口咨询。不懂就问，问就写下来，就不容易搞漏。

  中国是熟人社会，也是混圈子的，你一个陌生人贸然上办公室拜访领导，人家也有点不安，不知道你是干什么的，陌生人都有戒备心理。

  可以先找个熟人引荐，先打电话约好再上办公室拜访。这样大家也知道是熟人介绍，降低戒备心。

  真诚真的很关键很重要，你的资料你的申请事项理由，有没问题，很多经办人或领导经验比较丰富一眼都看得出来。

  就算看不出来，你欺骗了别人，事情办成功的，但是假的始终都是假，造假是要付出代价。现在不出事，以后也是电池炸弹，出事迟早的事。

  另外，就是遇上问题摊开出来讲，经办人也好，领导也好，他们的经验比较丰富，或许能帮忙想出一些好点子好主意，为你出谋划策解决问题。

  比如城中村城市拆除重建的流程，比如空地开发的流程，比如工改保。其实这些流程都大同小异。

  记住一点，流程上涉及的每个职能部门，每个节点，都有其内在的逻辑性。认真梳理多一些不同的项目流程，分析他们的异同点，你就会发现豁然开朗，原来是真的有其内在逻辑。

  公文写作格式网上很多，一般而言也就是三段论居多。就是基本情况、有一定的问题、申请事项或解决方案。

  我们报建，申请事项一定要明确，尽量一文一申请事项，别搞几个申请事项，经办人都不知道你具体想要做什么。

  其次，汇报给自己公司老板的，尽量多几个不同的解决方案，优劣势都分析出来，老板不一定熟悉业务，解决方案几套优劣势分析出来，便于老板权衡利弊做决策，不能华山一条道，让老板难走又怕走。

  报文申请给政府的，申请事项单一，自己书面汇报给公司老板的，解决方案多几个，这个是最大的不同。

  相同点就是无论是公司老板还是政府领导都很忙，能一句话说好的，就没必要三五句，三段论更适合简单明了。

  今日不同往日，遇到棘手难题，如何既能处理问题，又能让审批领导规避行政风险，是一个技巧问题。

  市区领导都批示了，下面还需要担心什么呢？领导的命令要听，关键批示是怎么批示的，这个是个技巧问题了，详细我不多说了。

  针对某件具体的事，都有会议纪要了，说明上级领导也好，上级各职能部门也好，都已经达成一致意见，也有书面证明了。既然是集体决策，出了问题也一起背。

  这个效力就没那么高，如果经办的职能部门也派人去参加了，那效果还是有的。如果经办的职能部门没派人去，那就得考虑考虑了。

  举个例子，比如工改保，如果经促或工信局、住建保障部门都书面全力支持。更新局有什么理由反对呢？

  第三方实际上的意思就是拥有相对应资质出具证明此事在技术上具有可行的研究报告。比如产业研究报告，比如规划研究报告此类。

  专家也得看什么专家，起码要聘请一些相关领域具有知名度与影响力的专家。有了这些专家论证，效果还是可以的，这些专家怎么请，也是个技巧问题。

  政府有关部门为项目督办，小瑕疵政府可以为项目积极寻找解决途径。此外，还可以并联审批，联合审批节省时间。

  当然并不是每个项目都要申请重点项目，各有利弊。申请重大事项成功后，政府也会经常督办，加快进度，有时候项目本身需要结合公司实际，不必这么着急，督办你自己都受不了。

  8、为节约时机，在不违背有关政策法规规范性文件强制性规定的前提下，可沟通先行批复复函原则性同意，备注，下一步需完善相关手续后再行申请后续手续。

  上述技巧中，无非是由于办文存在瑕疵或问题不得不采取的，又能有很大成效避免踩红线，规避行政风险和法律风险的方式。

  实质上，充分合理的理由、上级领导、会议纪要、其他部门倾向性支持意见、研究报告、专家评审等，都是为审批背书。

  以上办法都没用，就该想想更高级的办法了。多站政府及领导角度立场考虑问题，切忌只顾自己角度或立场出发。

  政府也好，领导也好，都有趋利避害的本性。 领导签字终生负责，规避行政或法律风险理应重视再重视。

  博弈这个词很关键。格局要大，眼光要长远，要充分理解地方政府急需什么，我方又能提供什么。

  比如遇到超建的住宅，难以通过验收，该怎么办？直接将超建的面积做贡献给政府做保障房。

  地方政府也好，领导也好，需要政绩、需要产业、需要高科技、需要就业、需要市政基础设施、需要民生配套、需要贡献土地、需要保障房。

  紧紧抓住这几点，很多问题能迎刃而解。我方需求与地方政府需求要取得平衡或达成一致，最终妥协。

  报批报建中，面临的问题多种多样，尤其政策日益完善的情况下。遇上问题，必须得直接面对，遇山开山，遇水行舟，迎难而上。

  踩红线今天没事，不代表明天或以后能安全。对政府领导也好，对开发商也好，始终都是一个电池炸弹。

  你懂得，别总想走偏门。其实普通房地产开发也好，城市更新也好，都是多方共赢，吃独食始终没好下场。

  假设你自己是领导，别人总找上级领导施压，你感觉自己心里好受吗？将心比心。

  一旦复函直接否决或明显不同意，下一步再沟通就更难。政府已经复函你直接否决了，下一步你再就同样问题，政府自己打自己脸也很痛，要么说明政府之前审核不严谨，要么说明有猫腻。

  欺瞒别人，也是不对自己负责，相关申请资料都明明白白写清楚，申请人得为真实性负责。坑害别人，也会坑害了自己。