考点的宝贵时期，我们大家一起来学习2017《税法一》知识点：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理

  房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

  在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

  一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不允许超出纳税人实际支付的土地价款。

  一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以再一次进行选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

  一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

  (1)《建筑工程项目施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

  (2)《建筑工程项目施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程项目施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

  一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  应预缴税款在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。按照以下公式计算：

  适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

  【例题】某房地产企业的一个房地产开发项目5月收到预收款2000万元，则应在6月的申报期内向主管国税局预缴税款：

  【例题】某房地产企业的一个房地产开发项目5月收到预收款2000万元，该企业选择简易计税方法，则应在6月的申报期内向主管国税局预缴税款：

  一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程项目施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

  不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

  房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  【提示】房地产开发企业中的小规模纳税人不适用3%的征收率，而适用5%的征收率。

  应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

  小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  【例题•单选题】“营改增”后小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可( )。

  小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

  小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不可以申请代开增值税专用发票。

  小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不可以申请代开增值税专用发票。

  【基本规定】总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构合并向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。即：只有经财政部和国家税务总局批准后，其总分机构试点纳税人才能按照《总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法》计算缴纳增值税。

  用于“营改增”项目的进项税额参与汇总;用于非“营改增”项目的进项税额不得汇总。

  分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。计算公式为：应预缴的增值税=应征增值税销售额×预征率。

  总机构汇总应缴纳的增值税为汇总的销项税额-汇总的进项税额-分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务已缴纳的增值税税款

  【特别提示】按照《总分支机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法》要求，总分机构试点纳税人除了需要将应税服务与销售货物、提供加工修理修配劳务的销售额、销项税额、进项税额以及应纳税额、已纳或预交(预征)税额进行分别核算外，还应当将应税服务按适用的不同适用税率(17%、11%、6%、5%和3%征收率)分别核算其销售额、销项税额、进项税额以及应纳税额、已纳或预交(预征)税额，然后再由总机构汇总计算应税服务应缴纳的增值税税额。

  每年的第一个纳税申报期结束后，对上一年度总分机构汇总纳税情况做清算。总机构和分支机构年度清算应交增值税，按照各自出售的收益占比和总机构汇总的上一年度应交增值税税额计算。分支机构预缴的增值税超过其年度清算应交增值税的，通过暂停以后纳税申报期预缴增值税的方式予以解决。分支机构预缴的增值税小于其年度清算应交增值税的，差额部分在以后纳税申报期由分支机构在预缴增值税时一并就地补缴入库。

  【提示】关于总分机构纳税人增值税的具体规定涉及航空运输企业、邮政企业、铁路运输企业。

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