导读：房地产项目开发大体上分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

  房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

  1.行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配绝大多数都是控制在政府手里。

  （1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；

  （2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；

  （3）收购有土地的公司：为了尽最大可能避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

  通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

  （1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严控持有物业在整体开发量中的比例。

  （2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

  （4）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

  投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。

  成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制管理系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

  营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。

  概念设计研究、区域确认概念设计研究结论、规划方案设计、区域规划设计评审会、区域单体确认、实施方案完成、基础施工图、全套施工图完成、景观设计、销售包装设计。

  投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。

  设计部：编制方案设计任务书——规划设计的具体方案评审（含单体设计的具体方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。

  采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。

  （1）内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；

  （3）外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；

  （4）合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。

  （2）整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线）建筑结构及形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；

  设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。

  采购部：分包工程及材料设备采购。（最重要的包含消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）

  关键要素：建设工程项目施工许可证、示范区开放、整体的结构施工、物业公司招投标。

  工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签署协议。政府验收标准？质量衡量标准？）

  财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率做核算）。

  客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。