房地产开发是指从事房地产开发的企业为实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展趋势实现城市的经济和社会持续健康发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

  在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居逐渐重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

  房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两

  种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般来说包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

  一、房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理地布局、综合开发、配套建设。

  二、以出让方式获得土地使用权进行房地产开发的，一定要按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

  三、房地产开发项目的设计、施工，一定要符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

  四、依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。

  第一部分，房地产研发企业的准备工作在报行政机关审批之前，房地产研发企业应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程完工综合验收备案。

  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的相关专业内容做审查。

  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。

  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建筑设计企业缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审核检查，核发《建筑工程项目施工许可证》。

  由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

  （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

  1、建筑工程质量监督站（机构）对建筑设计企业提供的竣工验收报告进行备案审查。

  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及别的需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关法律法规对有关专业内容和范围进行验收。规划部门依据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程建设项目竣工综合验收备案证明；不符合规定标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

  以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据真实的情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可忽略不计。

  3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖）

  4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程建设项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质）

  鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该能设定抵押。上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押办法》第三条就规定了“房屋期权包含房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的建设工程总承包合同，建设工程项目施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。建设银行上海分行曾经尝试以开发商与实施工程单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。

  项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这一个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。

  4、项目施工阶段。在此阶段，主要是进行实施工程准备和施工全套工艺流程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。

  (1)项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。

  （3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式和注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

  （5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

  （6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

  （7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

  （8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；

  （9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

  （10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。