行业有周期，有生命是必然的宿命，房地产行业也并不例外。房地产行业快速地发展了二十余年，到如今，已然进入到高峰，拐头向下也已毫无争议。而当前的变数在于外部因素的冲击，机械化加速了行业的走向变动和格局演变，行业自然规律主导的变化趋势扰。

  房地产行业已经被政策约束良久，眼下行业确实遭遇了前所未有的挑战，市场仍然在持续往下掉，脱离了原来的轨道。至于未来能否再回归，对于地产行业还能不能行的命题，想必大家都抱有疑问，不确定性占据主导，迷茫着前进，心怀忐忑，惴惴不安。

  行业还是否有空间，有前景，有机会，行业还有多少量，人们也有各种猜测和测算，而这其中又有多少是能把握的，有多少是没办法掌控的，这都无法给出定论，真正的考验开始了，无论是对行业，还是对企业本身，且留待市场验证。

  自1998年，房地产行业开启市场化进程的二十余年来，虽然期间经历了挫折，经历了挑战，但在总趋势上，行业始终处于上行中，没有因内部挑战，或外部干扰而轰然倒塌，各中原因想必也无需做更多解释，道理自明，其背后关联了庞大的产业链条，既关乎到经济层面，稳定经济底盘，又关乎到社会的稳定，也关乎到金融系统的稳定性，影响巨大，小心谨慎并不为过。

  当行业陷入困境，公司发展受阻后，外界将一切过错归结到企业本身，或战略失误，或风格激进，或优势欠缺，或资源薄弱，客观的说，经历挑战毕竟是人所不愿，但既已到此境地，再去论及谁对谁错，也无甚大的意义，企业自然也并不是仅有过而毫无功，处于困境的企业也并未完全直接躺倒而毫无动作，也在努力寻找脱困之道，重启之路。

  就整个行业地位来说，并不是说房地产行业经历挑战后，就会从此一蹶不振，虽然说行业发展进入到新阶段，房地产行业曾经扮演的角色有了新的变化，在经济发展中的权重会逐步降低，但我们始终相信这也绝不是一步到位的事情，不可能短时间内完全弃之不用，房地产仍然是国民经济的支柱性行业，2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出，“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。这属于真正意义上为房地产行业树立了定位，对此我们的理解是：

  其一、房地产行业还是不可取代。房地产行业一路发展向上，在经济发展中确实扮演了无法替代的角色，在国民经济中占有一定比重，未来很长一段时间内，中国经济发展仍然离不来房地产行业参与，也不太可能即刻出现可替代项，完全取代房地产行业，予经济发展提供支撑。

  其二、要走到新路上去，老路已经不能再走。行业已发展到新的阶段，即使没有外部因素干扰，行业空间也不可能一直持续，到了一定阶段必然会走向拐点处，这是各个行业必然的归属。只是说到了这一段时间点，最好的方式是找到新的生存之法，去保持适应，不要妄想一己之力去改变形势，人与天搏，注定大概率以失败告终。行业的驱动力在杠杆，金融杠杆占有的比重过高，因此行业也带有较重的金融属性，利益捆绑也就从另一方面代表着同等的风险绑定，这注定是牵一发动全身的动作，这种局面必然需要有更具体直接的举措予以改革，而内部杠杆之间也在遵循着守恒原则，金融杠杆下去了，其他杠杆就得起来，进而带动企业未来的发展，行业稳定，企业要根据自己的情况去利用好新的杠杆，无论是资源，还是专业，抑或是其他，一定需要找到一个新的支撑点，将企业再度撬起，老路是肯定走不通了，需要想方设法走到新的路上去，开拓出新的光明大道。

  过去，行业重投资，重开发，本质上是在做一次性生意，持续性并没那么足，至于产品好不好，服务行不行，关注度也并不高，这是行业发展的必然，企业也是样样都涉足，但样样都并不精，以为控制了全流程，掌握了话语权，但实际可能很难经历考验，一旦外部 环境有变，企业就可能不堪一击，这显然不能在新阶段里有突破性发展，很容易面临淘汰的结局，所以这时候需要有变化，需要有新的东西，企业要去找到这种新，抓住这种变，开启这条路，走出更远的未来。

  其三、在经济范畴定义地产行业，避免衍生社会问题。高水平质量的发展是二十大报告和中央经济工作会议给予经济发展的目标，高质量既需要兼顾量，又需要兼顾质，量很好理解，经济发展仍需要有体量，需要有增速，就业、福利体系构建和完善等都需要依托于既定的经济体量；质也不难理解，经济发展不能只有速度，还需要在结构上优化，在民生、福利、共同富裕上实现平衡，各个产业高质量发展需要达到协同，有价值更高的依托点和支撑项，比如更多的科技赋能，更公平的要素分配机制。而我们大家都认为这种背景下，房地产行业同样肩负着使命，为经济的高水平质量的发展提供新动力，也需要有质量，在此之前，我们大家都认为当前阶段，还是需要定义好房地产行业，框定好边界，明确房地产行业到底在国民经济中扮演什么样的角色，每年的销售量、开工量、投资量都需要有一个比较明确的指引或者说规范，这是一种基础的规则确定。而在我们的理解中，拉动经济稳步的增长的动力主要有两个，一个是内需，一个是外需，而外需的不确定性更高，而内需是未来的核心依托点，内需在哪？消费是基础，投资是关键，房地产行业恰好满足了两种诉求，住房消费，产业链消费，产业外消费都仍有空间，投资更无需多言，开发投资每年10万亿+量，也是不可忽视的支撑，所以当前我们更愿意将房地产行业问题划定在经济范畴，只有解决好经济问题，才有机会不再衍生社会问题，或者有基础和条件去解决社会问题，提供好的产品，好的服务，带动就业稳定改善，在扮演好稳定经济角色的过程中，将社会问题化解于无形，实现小成本，大收益。

  行业处于困境中，官方也并未见公开的定位和发声，来明确行业的未来站位，所以困惑和迷茫情绪自然蔓延开来。困惑的不单单是行业的内部参与者，外部人也会抱有疑惑，并伴有更多猜想，行业又将走向何方，是不是说行业已经走到了尽头，自此彻底趴下了？而国民经济支柱性行业的定位则某些特定的程度上解了大众疑惑，但也不会过分愉悦，定位的确立前提在于行业良性循环、规范发展，行业不太可能再出现高热行情，大起大落也不太可能会再出现。

  房地产行业仍是重要的，重要到我们应该更冷静对待其未来的发展，未来的空间，不再失去理性，客观的看待未来的前景，企业自身的发展。行业仍然是有未来的，而这个未来的到来需要更加多的努力，期间仍需要走过一段艰难的路，去维持一个合理的量，使其定位名副其实，扎实做好角色扮演。其实，很多人都会在想，多少的量才是合理的量，而在此之前，我们应该做好哪些基础的准备？

  其一、经济发展形势与地产走势之间相互反馈，我们应该观大势，看大局，紧跟形势保持适应和调整，做好安排，做好规划，做好自己；

  其二、行业仍处于艰难困苦中，预期仍待修复，信心仍需强化，行业内的政策仍需要更大力度的推进，我们将其总结为“五要”原则：

  一要出台全国性政策，“因城施策、一城一策”的出发点在于夯实地方政府主体责任，给予灵活性，调动地方解决实际问题的积极性和主观能动性，出发点无可厚非，但却也容易衍生一些负面效应：第一、政策边界不明，存在试探性，造成不稳定预期；第二、缺乏大局观，整体性不强，难全面处理问题；第三、难监管，政策出台与执行落实之间有差异性，或执行偏离轨道，或无法有效执行，政策效果难量化。

  当前阶段，行业风险化解并未有实质性化解，单单的“一城一策”可能仍有缺陷，这时候更需要有全国性政策统一规范，以便是政策效用最大化，像2022年930出台的房贷利率下限调整就是一个比较好的尝试，2023年伊始，此政策再延续，建立房贷利率长效机制，政策本身或许对市场修复无明显作用，但其指引性更好，值得借鉴，行业也需要更加多的全国性政策助力行业尽快回归到良性循环轨道。

  二要多部委协同，不同部委之间难免存在利益冲突，各自行动难免陷入利益博弈，目标并不统一，所以政策效果难免打折，只有各部委之间尽可能实现一种合作共赢的共识，目标导向，才有机会避免部委之间的相互掣肘，让政策效用最大化。

  三要稳定中心城市，中心城市对周边会有一定辐射和带动作用，中心城市一个政策出台的作用可能要明显强于周边城市若干政策的出台，中心城市市场稳定住了，自然将带动区域范围内预期好转，进而稳定周边城市，如此由点到面，由面到整体，全国市场的稳定才有实现基础。

  四要支持改善，从需求类型上说，当前市场的主要支撑点在刚需和改善，这都是合理的购房需求，合理的住房消费，所以欲提振市场信心，就需要在支持刚需和改善型购房需求上出台更多力度的政策，眼下对于支持改善型需求的政策还有空间存在，只待政策继续发力，以便实现需求的释放。

  五要持续跟进落实，政策出台是一回事，推进落实又是另一回事，政策很好，看似力度很大，但倘若落不下去，那也无非是空中楼阁，毫无用处，面子工程而已。为了稳定住主体经营，当前行业内也着实出台了系列政策，像“三支箭”，各金融机构也在积极做出响应，这是个很好的开始，但重点是后续这些政策能在多大程度上落地。修复行业信心，恢复行业不仅要看政策本身，更重要的是要看政策落地，政策再美，落地不了，也无意义。

  其三、不要本末倒置，要做好自己的事，不要只关注行业的空间，行业的空间与个体发展没什么必然关系。很多人可能会执着于想要知道行业到底还有多大空间，其实这多少有点本末倒置，忽略了真正重要的内容，说到底，行业还有多少空间跟个体发展之间也没有多大的必然关系，即使行业规模能再冲到18万亿，你能占多少？即使行业空间只有10万亿，也不妨碍你冲刺，你也不是没有可能靠自身的努力冲向几千亿？行业空间再大也不是你的，空间再小，也未必没有你的一席之地，先做好自己。

  什么样的量是合理的量，行业的量又会到什么水平？满足行业需求的量才是合理的量，有一个自然变动的过程，遵循市场本身的发展规律。具体到行业的量，其实行业内已有各种估算和预测，方法不一样，逻辑有异，有从结果方面出发的，又从供给方面出发的，也有从需求角度入手的，但最终的结论却有一些相似性：

  （1）短期仍有不确定性。短期的复苏仍有不确定性存在，至于何时能够止跌企稳，仍要关注很多点，包括经济发展形势、政策的走向，预期扭转的进程，信心恢复的程度等，倘若预期扭转，信心修复，市场行情自然会回归到合理状态；

  （2）长期总量下台阶确定。即使行业回归到合理发展状态，总量下台阶也是一个确定性的事件，至于总量有多少，各方仍有一定分歧，这也无所谓对错，逻辑有差异，方式有区别，只要能走的通，说的过，都有道理可言，现在也无需论对错，待后期事实会做出验证；而且大家的判断都是基于一定的假设和前提进行，这是一个不断变动，持续更新的过程，当前的预判也不代表长远。

  其一、市场到底还有非常长的路要走，现在还未到可以高枕无忧的境地，市场仍然在往下掉，这种下行的走势仍将持续，虽然说持续三年的疫情管控已经放开，原则上人员的自由流动已不受限制，但短期的恐慌情绪仍在，这一挑战短期内仍无法快速去除；

  其二、市场的走势已经超脱行业之内，经济发展形势的影响更大，行业内部政策已开始显现出乏力迹象，倘若经济发展形势能恢复增长动能，人们的消费预期、消费信心，消费能力都能有明显改善，这无疑是行业修复的最大助力项；

  其三、行业的总量注定下到新台阶，未来3-5年14亿平米或为中枢水平，在这个水平上下波动，不太可能说突然的陡降，快速进入到更低的平台，如10万亿，这个影响太大，不仅行业本身不允许，政策上也不太可能有这个容忍度；

  其四、保持谨慎乐观，不必要过分的悲观。其实从各方表态和政策动向上看，大家也有了足够的预期准备，房地产行业虽然仍是支柱性行业，但也不太可能再回归到原有的高光时刻，“房住不炒”就是最核心的定调和原则，行业要向实体靠拢，走到实体上去，无需过分乐观，但也不必过分悲观，行业本身自由其归属，个体所能做的只是在有限的范围内，让自身适应，做到内在的强，而非外在的大。

  行业自身有其发展规律和周期，无论有无外部因素干扰，行业也不可能一直向上，永不掉头，房地产行业本身也是服务于人的行业，人的需求决定了行业的空间和总量，而当前的现状是人口增长已经接近尾声，房地产过往发展的20余年里，已经建造了超过300亿平米的空间，可以说总量上已经足够了，只是可能还需要去解决一些结构上的问题，让共同富裕成为现实，所以每年已不再需要那么多的量，量收缩是必然的趋势，只是有个渐进的过程，对于此，大家其实已经有了足够的心理上的准备和认知，而当下的关键是不仅心理上有认知，更需要在行动上有跟随，有实践，有动作，有付出，要从行动上去接受行业已然不同以往的事实，不自怨自艾，不躺平无作为，找到新的路，走向更远方。