开发商自有出资意向开端至项目建造结束出售或租借并施行全寿数周期的物业财物处理，大都遵从一个合乎逻辑和开发规则的程序。该程序一般分为八个进程、四个阶段。

  （1）提出出资想象。开发商在对当地房地产商场有比较深化的了解并占有很多商场信息的基础上，讨论出资或许性，寻觅多个可供挑选的出资时机，在头脑中较快地判定其可行性。

  （2）细化出资想象。开发商挑选出完成其开发想象的开发用地，讨论技能可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业技能人员触摸，做出初步规划的具体计划，讨论获取开发用地的可行性。

  （3）可行性研讨。开发商自己或托付参谋安排进行正式商场研讨，剖析商场供应联系，预算商场吸纳率，依据预估的本钱和价格进行可行性研讨，将有关开发计划报送政府有关部门，从法令、技能和经济等方面归纳判别项目可行性。

  （4）获取土地使用权。（新添加）没有可供开发建造的土地，任何开发出资计划和决议计划都仍是坐而论道。开发商能够终究靠土地出让和转让两个商场获取土地使用权。假如拟开发地块是政府正在进行招拍挂出让的土地，开发商就必须参加政府土地出让招拍挂活动，经过与其他开发商的揭露竞赛，获取开发建造用地的土地使用权。假如拟开发地块是政府现已出让的地块，就需要与当时的开发商商洽土地转让事宜，经过收买公司股权或合作开发等方法，来获取土地使用权。

  （5）合同商洽与协议签署。开发商依据商场研讨中得到的客户的实在需求特征确认终究规划的具体计划，开端合同商洽，得到借款书面许诺，确认总承包商，确认租售计划，取得政府的用地、规划等答应。之后，签署正式协议或合同，包含合作开发协议、建造借款协议和长时间融资协议、土地出让或转让合同、工程项目施工合同、保险合同和预租（售）合同。

  （6）工程建造。开发商依据预算进行本钱处理，同意商场推广和开发部队提出的工程改变，处理建造胶葛，付出工程款，施行进展处理。

  （7）竣工交用。开发商安排物业处理部队、进行商场推广和租售活动，政府同意入住，接入市政设备，业主或租客入住，处理分户产权证书、归还建造借款，长时间融资到位。

  （8）物业财物处理。托付专业物业处理、进行更新改造和必要的商场推广作业，以延伸物业财物的经济寿数、坚持并进步物业财物价值、进步财物运转质量。

  上述八个进程，又能够归纳为房地产开发进程的四个阶段，即出资时机挑选与决议计划剖析阶段、前期作业阶段、建造阶段和租售阶段。有关四个阶段的具体作业内容，将在本章后续内容中具体介绍。

  当然，房地产开发的阶段区分并不是原封不动的，实践的开发进程也很难沿直线一步一步地向前进行，上述开发进程和阶段的区分仅仅协助人们了解开发程序、少走弯路，不或许彻底模仿开发商头脑中常常改变的开发进程，更不或许彻底模仿开发商与其合作伙伴之间常常不断地商洽所导致的作业进程改变。

  只要开发作业是遵从上述逻辑次序打开，即项目建造结束后才去找买家或租户时，开发进程才依照上述程序进行。但假如开发项目在建造中或建造前就预售或预租给置业出资者或使用者，则租售阶段就会在前期作业阶段、建造阶段之中或之前进行。但不管次序怎样改变，这些阶段能基本上归纳大多数寓居物业、商业物业及工业物业开发项目的首要施行进程。