近年来，人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地，毕竟房地产市场是商品化市场，而购房者又非个个都是“专业选手”，“闯”误区，“蹦”陷阱，“牺牲者”不在少数。在诚信还没有成为市场第一准则的时候，要谨防购置房产中的陷阱。特推出“售楼小姐教你买房系列”，交给您一本买房“速成手册”，赶紧来围观！

  近年来，人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地，毕竟房地产市场是商品化市场，而购房者又非个个都是“专业选手”，“闯”误区，“蹦”陷阱，“牺牲者”不在少数。在诚信还没有成为市场准则的时候，要谨防购置房产中的陷阱。特推出“售楼小姐教你买房系列”，交给您一本买房“速成手册”，赶紧来围观！

  电脑制图技术的发展使开发商在制作售楼书时越来越“随心所欲”，在楼盘的全景效果图上，生活商业配套设施、景观布置清晰可见，然而实际上整个小区的配套设施的跟进要视小区的整体销售状况，而这些后期工程的进度不是开发商所能决定的。

  为了加快资金回收的速度，许多房地产宣传材料都有一定的“提前量”。例如，在广告里偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”；把刚刚主体完工说成是旺地旺销；把尚有大量空置的房屋说成是“热销空前”、“硕果仅存”无论引入何种修饰手法，都是为了让购房者提前付款。

  “起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业内楼层、朝向等最差而价位也的那套房，大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，许多房地产广告打出的起价给人一种的印象，以诱惑消费者，但若一打听很可能这个档次的早已售完了，只有更高价位的了。

  “均价”也大同小异。还有的只打出“价”，也就是“限价”，但实际上与价相差无几，但以上相对低的价位在广告中却能起到吸引购房者注意力的效果。

  据业内人士分析观察，大多数被相对低的价位吸引来的购房者在对楼房、朝向、户型结构等进行了挑挑选选之后，其最后的购入价格会超越所谓的“起价”和“均价”很多，其价格差往往也会让购房者产生一种花大钱、住好房的心理感受，尝到甜头的房地产营销商们总是乐用此招。

  按照有关法律法规，只有房屋土地管理局印制的统一的内、外销商品房预售/出售示范合同文本才是合法的合同文本，因此开发商与购房者签订的正式合同的内容一般比较公允，但几乎每一个开发商在与你签商品房预售契约时，都会同时发给一个“补充协议”。

  而实际上，这个“补充协议”的内容几乎只对发展商一方有好处。开发商凭借其专业优势，往往通过制定补充协议来减轻或免除自己在合同中应付的责任，将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，限度地减轻卖方的责任。

  近几年来，由于购房者对房地产行业的不了解或对房产知识的严重缺乏，大量购房者在签下房屋认购合同以后，并交纳了一定的资金，才发现了自己所购得的房子存在各种各样难以解决的问题。因此购房者异常愤怒，找到开产商进行理论，并不是所有的房地产开发商都保持着一颗为人民服务的和谐心态，在无法达成调解协议之后，购房者花费大量人力物力财力，一纸诉状将开发商告上法庭，开始了艰难而又曲折的维权之路。

  在我们日常生活中，很多问题产生的关键都是由于自己不懂得房产知识所造成的。让我们大家一起来学学房地产专业术语，防止购房过程中那些“忽悠”的事。

  一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用的人的交易市场；

  二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房子出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；

  是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

  经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场行情报价而言，是适中的，能适应中低收入家庭的承担接受的能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。

  按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

  是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后接着使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

  按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关联的资料送到国土局申请，批准后方可预售楼房。

  是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。

  均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

  起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以层的销售价为起步价。

  预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。

  一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。

  “按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

  个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。

  具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，就可以享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

  个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品房的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。

  主要是以其承重结构所用的材料来划分，通常能分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

  砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

  砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

  钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震能力好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺很复杂，建筑造价较高。

  是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

  商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。

  房屋为满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。

  1) 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房子使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。

  2) 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或别的承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

  3) 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

  一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。

  1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。

  2) 共有建筑面积的计算方式：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。

  3) 各户分摊公用建筑面积的计算方式：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

  分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。

  房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。

  是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般来说包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动活动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

  居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

  绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

  绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

  在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋建筑结构整体性、稳定性和抗震性。

  在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以轻松又有效地节约用地，但为了能够更好的保证建成的房屋拥有非常良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线. 跃层和复式、错层有什么区别？

  通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

  错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可通过错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，能够大大减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。

  是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费的人在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

  是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费的人在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

  又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。正常的情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。