一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

  二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定的相关标准的纳税人为小规模纳税人。

  1根据《销售服务、非货币性资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目

  (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。

  二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

  从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

  一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以再一次进行选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

  当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

  (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

  (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

  纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

  (一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

  房地产老项目，是指《建筑工程项目施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

  纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

  (二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以再一次进行选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

  (三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。

  (四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  (五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  (一)试点纳税人发生应税行为，依照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

  (二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

  (三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

  一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。

  使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

  纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或个体工商户向其他单位或个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

  (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、非货币性资产或者不动产的平均价格确定。

  (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、非货币性资产或者不动产的平均价格确定。

  纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。

  纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关法律法规的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

  增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

  纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

  (一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。

  (三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：

  买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和依规定缴纳的烟叶税。

  购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。

  (四)从境外单位或个人购进服务、非货币性资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

  (一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、非货币性资产和不动产。其中涉及的固定资产、非货币性资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、非货币性资产(不包含别的权益性非货币性资产)、不动产。

  (三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。

  (四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

  本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

  属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

  属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

  一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

  取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

  二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（来自【连起开讲·345讲】 微信公众号：张连起）